Angle Particulier, cabinet d’expertises immobilières situé à Strasbourg, réalise des missions d’expertises dans toute l’Alsace. L’expertise consiste à apprécier la valeur vénale* d’un bien immobilier à un instant T et à démontrer cette valeur. Elle tient compte de facteurs environnementaux, juridiques, économiques, techniques et fiscaux.

Si une estimation prend en compte l’état actuel du bien, une expertise va plus loin en faisant valoir toutes les possibilités d’extension, d’aménagement ou autres améliorations permises par la propriété. Une étude complète est réalisée par un expert agréé qui analyse les matériaux de construction, l’état du bien, le plan local d’urbanisme, le marché immobilier de la zone géographique concernée. Les compétences de l’expert sont donc multiples.

En tant qu’expert agréé et membre du Collège des Experts évaluateurs du Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier, nos expertises respectent les normes de la CEEI – Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.

Angle Particulier assure la défense des intérêts légitimes de son donneur d’ordre. Nous avons une obligation d’indépendance, de confidentialité, de mise en œuvre de moyens pour justifier nos résultats.

Un expert ne donne pas un « avis » de valeur, il engage sa responsabilité lors d’une expertise.

Les méthodes : l’estimation n’est pas réglementée et ne répond à aucune norme, ce qui peut expliquer d’importantes variations entre les avis de valeur de différents agents immobiliers. Il s’agit d’un avis qui repose sur la connaissance du marché immobilier.

Quant aux méthodes d’expertise, elles sont précises et respectent les normes de la CEEI. Tous les experts agréés utilisent ces mêmes méthodes, ce qui permet d’obtenir des résultats proches si plusieurs expertises étaient menées sur le même bien.

Lors d’une expertise, il faut croiser plusieurs méthodes de calculs en fonction du type de bien. L’expertise repose sur une multitude de connaissances aussi bien en immobilier, en droit, en économie, en urbanisme, qu’en fiscalité.

L’objectif: l’estimation donne un avis sur une valeur. L’expertise démontre une valeur vénale.

Le contexte : l’estimation se réalise en principe avant une mise en vente d’un bien immobilier. L’expertise intervient davantage lors de séparations de biens pouvant provoquer des litiges entre les parties (divorce, succession, sortie de communauté cf. SCI, etc.) ou pour obtenir une garantie bancaire.

Les donneur(s) d’ordre : Une estimation est demandée par un propriétaire. Une expertise amiable est demandée par un propriétaire ou un de ses conseillers (notaire, avocat ou banquier). Une expertise judiciaire est ordonnée par un juge.

Le tarif : l’estimation, réalisée par une agence immobilière, est un service généralement inclus dans les honoraires de mise en vente.

Les tarifs d’une expertise sont fonction du temps prévisionnel à consacrer à la mission. Un devis est toujours préalablement présenté au donneur d’ordre. Le montant des honoraires n’est jamais fonction de la valeur du bien.

Le rapport : Le rapport d’expertise explique comment la valeur vénale d’un bien a été déterminée. Toutes les analyses de l’expert sont mises en avant, toutes les étapes de la mission sont détaillées. Le rapport fait en général une bonne vingtaine de pages hors annexes. Un avis de valeur peut tenir sur une seule page, aucune obligation de démonstration n’est demandée.

Étudier – évaluer – démontrer – coter – expertiser – valoriser ! Voici les leitmotivs chez Angle Particulier. Passionnée par l’immobilier, les calculs et l’estimation du juste prix, j’ai décidé de faire de l’expertise immobilière ma spécialisation. Qu’il s’agisse d’une estimation ou d’une expertise, elles ne doivent pas être faites à la légère. La justesse et la précision sont mes objectifs. Je souhaite défendre les intérêts des propriétaires faisant appel à mes services.

Si une sous-évaluation d’un bien immobilier ne fait plaisir à personne, une sur-évaluation peut procurer un grand désenchantement lors de la vente effective du bien. En tant qu’expert agréé et membre du Collège des Experts Evaluateurs du Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier, je respecte la charte de la CEEI et vous assure une expertise de qualité. Je me déplace dans toute l’Alsace pour réaliser une mission d’expertise.

Consciente qu’une expertise représente un certain coût financier, j’ai souhaité répondre également aux besoins du plus grand nombre avec la création de mon logiciel d’estimation. Convaincue que chaque caractéristique d’un bien peut être modélisée par un pourcentage, j’ai travaillé à la création et au développement d’un algorithme me permettant d’évaluer les biens immobiliers avec rigueur. Mon algorithme est efficace pour estimer les biens immobiliers à Strasbourg et dans les environs proches.

L’algorithme à la base du logiciel

Pour créer l’algorithme de calcul, j’ai listé les multiples caractéristiques possibles d’un bien.

Un pourcentage est attribué à chacune des caractéristiques et fait ainsi varier le prix du m².

Certains pourcentages, comme celui attribué à la luminosité ou à l’étage, restent stables quel que soit le quartier.

Tandis que d’autres pourcentages, comme celui attribué au fait d’avoir ou non un balcon, dépendent du quartier.

Par exemple, le fait d’avoir un balcon en Hyper Centre est plus rare qu’un balcon à la Robertsau ce qui induit une variation de ce pourcentage.

La force de mon algorithme repose sans aucun doute sur ma très bonne connaissance du marché strasbourgeois !

J’ai conscience que chaque quartier, chaque rue, chaque côté de rue a ses spécificités.

Je les connais et je sais les évaluer financièrement. Pour être efficace, l’algorithme se limite à une zone géographique restreinte : Strasbourg et ses environs proches.

Deux modes d’estimation

L’avis de valeur en direct : je me déplace chez vous, la combinaison de mon logiciel et de mon regard professionnel vous assurera une estimation de qualité. Vous recevrez votre rapport d’estimation sous format pdf : vous connaitrez les critères qui ont joué positivement ou négativement dans la détermination du prix. Vous pourrez le faire valoir auprès de vos acquéreurs potentiels.

L’estimation en ligne : remplissez un formulaire et recevez votre estimation grâce au logiciel. Nouveau sur le marché des estimations en ligne : envoyez-nous des photos de votre logement pour affiner l’estimation ! Jamais une estimation gratuite en ligne n’aura été aussi précise. Notre logiciel calcule le prix du m², j’ajuste l’estimation en m’appuyant sur les photos envoyées.

La charte de la CEEI

La charte de la CEEI comprend plusieurs méthodes d’expertise. Celles qui s’adaptant le plus aux habitations individuelles et aux bâtiments industriels sont :

• la méthode par comparaison directe bâti intégré ou non intégré
• la méthode sol et construction
• la méthode par capitalisation du revenu.

Pour chaque expertise, il faut idéalement utiliser et croiser ces 3 méthodes. Parfois seules deux méthodes sont possibles comme pour les biens d’habitation en copropriété. Le résultat de chaque méthode est alors pondéré par un coefficient en fonction de la pertinence et de l’adaptabilité de la méthode au bien expertisé. De cette pondération est issue la valeur vénale retenue pour le bien expertisé.

Un aperçu des principales méthodes d’expertise

La méthode sol et construction :
Dans cette méthode, le terrain et le bâti sont expertisés de manière indépendante. Pour évaluer le terrain, une étude approfondie du règlement d’urbanisme doit être faite. Elle permet de déterminer les possibilités d’aménagement supplémentaires de la propriété.
Pour évaluer le bâti, un coût de construction à neuf est déterminé, puis un coefficient de vétusté est appliqué en fonction de l’âge et de l’état d’entretien du bien. Il s’agit de la méthode la plus technique.

La méthode par comparaison directe bâti intégré ou non :
Cette méthode repose sur la comparaison de biens immobiliers vendus récemment. Le terrain et le bâti peuvent être expertisés de manière indépendante ou non, en fonction des informations que l’expert aura récoltées. Une grande différence avec les estimations des agents immobiliers : on ne parle pas de surface carrez mais de surface utile ! Toutes les surfaces sont prises en considération, comme les terrasses, les caves, les combles, etc. Ces surfaces sont ensuite pondérées par un coefficient en fonction de leur état et de leur utilité.

La méthode par capitalisation du revenu :
Cette méthode est la combinaison du taux de capitalisation défini et des loyers réellement perçus ou probables. Il est évident que dans le cas d’un bien déjà loué, la méthode est plus pertinente.